Un número honesto, no uno que te caiga bien.

Recorro la propiedad y después saco lo que de verdad se ha cerrado cerca de ti en los últimos meses, no lo que la gente está pidiendo. Los precios de lista te dicen lo que el vendedor espera. Las ventas cerradas te dicen lo que el comprador pagó. De ahí ajusto por las cosas que mueven el valor en esta costa en concreto, que son la edad del techo, la elevación y la zona de inundación, si las ventanas son de impacto, el acceso al agua y, en el caso de los condominios, la salud de la asociación. Después te doy un rango y mi lectura honesta de en qué parte de ese rango cae tu casa.

En Florida el techo casi siempre es la primera pregunta, porque es lo que con más frecuencia detiene una venta. Muchas aseguradoras no emiten una póliza nueva sobre un techo de teja asfáltica viejo, y si el comprador no consigue seguro, no puede cerrar. La edad del calentador de agua y del panel eléctrico importan por la misma razón. Después vienen las cosas normales, que son pintura, jardín y sacar el desorden para que los cuartos se lean tan grandes como son. Prefiero decirte que te saltes una remodelación antes que verte gastar dinero que no vas a recuperar.

En Florida el vendedor tiene la obligación de declarar las condiciones que conoce, que afectan de forma importante el valor de la propiedad y que el comprador no podría ver con facilidad. Desde octubre de 2024 además existe un requisito específico de declarar el historial de inundación en las ventas residenciales, incluidos los daños por inundación anteriores y cualquier reclamo de seguro o ayuda federal que se haya recibido por esa causa. Mi consejo siempre es el mismo: declara más de lo que crees que hace falta. Declarar te protege. Un comprador que se entera de una condición desde el principio puede evaluarla y decidir con información, mientras que un comprador que la descubre después del cierre es como los vendedores terminan en un pleito legal.

Hoy varía más por segmento que por temporada. Las casas de tierra firme bien valuadas, en los rangos donde busca la mayoría, suelen moverse en semanas. Las propiedades de las islas, los precios altos y las unidades en asociaciones con dudas sobre cuotas extraordinarias tardan bastante más, a veces varios meses. El factor más grande sigue siendo el precio de lista. Una casa valuada correctamente llama la atención en las primeras dos semanas, y una casa valuada con ilusión tiende a quedarse parada y después venderse en menos de lo que habría dado al principio.

Cuenta con la compensación del corretaje, los costos de título y de cierre, el impuesto de estampillas sobre la escritura, los conceptos del condado o del municipio, el prorrateo de impuestos y cualquier crédito que aceptes darle al comprador después de la inspección. La comisión es negociable y siempre lo ha sido, y desde el acuerdo de la industria de 2024 la manera de manejar la compensación del agente del comprador se habla y se acuerda desde el principio en lugar de darse por hecho. Cuando te entrego una valuación, te entrego con ella una hoja de cuentas estimada, para que veas con cuánto te quedas y no solamente el precio de lista.